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大阪、奈良、八尾、堺の省エネ賃貸コンクリートマンション、ローコスト戸建賃貸建設は時代をリードする龍華土建工業
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マンション建設は、資産を次世代に引継ぐという「相続」の一つの方法と考えられています。

相続は人生の一大事ですが、1つの通過点に過ぎないのです。しかし建物は長期に建ち続けます。そういう意味では将来を見据えた長期経営の事業と考えるべきです。

私たちは、マンション建設を一時の「相続対策」だけではなく、少なくとも30年、50年を見越した「資産運用事業」だと考えます。
そのためには長期に亘り安定した事業収益を生むものでなければなりません。

昔の土地神話が崩壊した現在においては、資産価値とはそこから生み出す「収益」により評価されるようになりました。その意味においても、マンションには、超長期に亘り収益を生み出す「色褪せない価値」が求められます。

特に賃貸RCマンションは、一度建築すると時代の変化や街の移り変わりを乗越えて、何十年もその街に建ち続けます。長寿命であればこそ、建ってからその役目が終わるまでの「ライフ・サイクル・コスト」を考えての街づくり事業といえます。

色褪せない価値
流行の間取り! 快適な住宅設備! それらは時代と共に古くなり入居者のニーズも変化します。私たちの建設するマンションは「SI工法」を取り入れています。この工法により住宅設備の取替えや、水まわりの位置の変更、間取りを変更したりすること(リノベーション)を簡単にしました。時代の要求に柔軟に対応することが出来ます。

ライフ・サイクル・コスト
マンション経営を超長期の事業と考えるには「ライフ・サイクル・コスト」を考えなければなりません。これは建物が建って、数十年間賃貸経営が営まれた場合に、建築費と修繕費などのトータルが幾らかかるかという考え方です。ここで大きく採算性を左右するのが、建物の寿命です。

単純には、同じ建築費なら25年もつ木造と50年もつ鉄筋コンクリートではコストは2分の1で済むことになります。メンテナンスがしやすい構造なら、安い維持費でマンションの競争力を保つことが可能になります。




マンション経営を考えるには、地域性を考えると「1R」か「ファミリータイプ」か? 建設費はいくらで、表面利回りは10%以上は確保できるか?!などと考えるでしょう。
目先の収益性のみを考えると木造アパートに軍配が上がります。しかし、老朽化で賃料の下落と入居者離れが早くやってきます。

しかし、マンション経営とは超長期に亘る事業です。どのようなタイプや建物であれ、住まいとしてのしっかりとした基本性能「Long Quality」を有していることが絶対条件です。

基本性能とは
1. 長持ちすること
2. 生活音が上下階に伝わらないこと
3. 地震や火災に強いこと
4. 断熱効果が高くエコなこと
5. メンテナンスが容易なこと
6. 収納スペースがしっかり確保されていること
などが挙げられます。

現在の建築技術では、基本性能を考えると「鉄筋コンクリート造」が最も優れています。

また、これらの「基本性能」に欠ける住まいは、新築のときは綺麗で入居者がすぐに決まっても、退去の後には家賃を下げざるを得ない状況に至ります。この基本性能だけは、リフォームでは決して得られません。

さまざまな、統計調査においても引越しの理由は、「隣室の生活音がうるさい」「収納が少なくて困る」「快適性に欠ける」などが挙げられています。

マンション経営は、一種のサービス業です。入居者には「安全で」「快適で」「健康的な」住まいを提供することです。採算性とのバランスの中で、いかに上質な住まいを提供できるかが、賃貸経営の成功の鍵となります。




「賃貸管理は賃貸管理会社に任せているので客付けは大丈夫! 一括借り上げで20年間決まった家賃が入る!」ということで安心していたオーナーさまから、「こんなはずでは無かった!」という声が近年多く聞かれます。

賃貸管理会社に任せていても、「空室がなかなか埋まらない」「一括借り上げ契約更新時ごとに家賃の値下げ」がその理由です。

しっかりした「住宅基本性能」を有する賃貸物件には、ほとんどクレームなど発生しません。当然、退去する入居者も大変少ないのです。

また、管理会社がいくら部屋探しをしている人を案内しても、空き部屋が多くある昨今では、幾つも部屋を見て考えますので、お客さんも、物件を観る目が益々肥えてきています。だから当然良い部屋から決まって行きます。基本性能がしっかりした物件とプレハブの安普請物件との入居率の差が益々大きくなっています。

住宅の基本性能は、改修工事によって簡単に改善するものではありません。設計の段階から十分な配慮が必要になります。
大きな投資を伴なう事業ですので、後悔しない、納得のいくマンション建設をしたいものです。




入居者は、仮住まいだから仕方が無いと思っている!? 不満があっても我慢して住んでいる方もおられます。持ち家が買える人でも、理由があって賃貸に住んでいる方がおられます。

どんな理由?
1. 転勤がある会社だから
2. 子供がいないので、資産を残すべきでない
3. 独身主義で住宅ローンも煩わしい

その様な方は、賃貸住宅であっても快適性や安心感など、上質を求めています。しかし、賃貸マンション経営は「業」です。サービスを提供するには設備投資が必要です。

一方、家賃には地域によって、一定の相場があります。過剰投資は収益を圧迫し利回りを下げてしまいます。また、最新の住宅設備も、出来る限り安く設置したいものです。

床下収納の「ルネス工法」を採用し、近隣物件に差をつけたいものです。それにより相場より、数%アップ家賃を実現したいものです。

良い物を安く仕入れて、高く売る! これは「業」の鉄則です。建設会社を選ぶ要件は「弛まぬコストダウン」への努力をしている「建設会社」を選択することが大切です。
そこで、入居者に選ばれる不満度の少ないマンションを建設することです。




賃貸経営は「居酒屋」経営になってはいけません。隣のマンション、近所のマンション、どれもこれも似たようなモノ…! 値下げ競争に巻き込まれてはなりません。

同じような物やサービスを提供する「居酒屋」では、価格競争になります。隣の店がビール一杯500円なら、当店は380円にサービスします…といった具合に!

サービス業である以上、入居者さまのニーズに合った企画をマンションに取り入れ、近隣の建物とは異なるコンセプトで入居者への満足感の提供で差別化することも考えられます。

たとえば「ペット共生マンション」のようなコンセプトマンションの企画などにより、入居者さまのライフスタイルを応援することもできるでしょう。

建物の提供を「ハードウエア」と考えるなら、コンセプト部分は「ソフトウエア」です。
この「ソフト」の部分がいま注目されています。ソフトの玉を幾つも持っている建設会社を選ぶのが、近所の物件に勝つことにつながります。




賃貸マンション経営において、「限界家賃」を見極めることが大切です。限界家賃とは100%入居している時の最も高い家賃のことですので、限界家賃が変動するということは不動産市場においての賃料水準の変動を意味します。限界家賃の変動を見極めることがマンション経営において大切なことです。

残念ながら賃貸経営は不動産景気循環、インフレーション、デフレーションなどにおける経済のファンダメンタルな要素に左右されます。市場にあわせて家賃を設定しなければ誰にも振り向いてもらえないことにも成りかねません。

自分本位で家賃設定をしてしまったら、理想とするテナントや入居者を確保することは難しいでしょう。

しかし、ターゲットを絞り込み、しっかりしたコンセプトで企画されたマンションは限界家賃を10%ほども引き上げることが可能です。

一方、多くの方々がターゲットを設定する上で「誰でもよい」としてしまうのです。誰でも良いという事は「誰からも選ばれない」ということに気づくでしょう。

ターゲット家賃の考え方
家賃を周辺相場より10%安く設定すれば、当然満室になりますが収益は大きく下がってしまいます。

業者は、手っ取り早く部屋を埋めるために限界家賃より、少し安い目の家賃設定をしようとします。

しかし、あなたが目指すべき家賃設定は、限界家賃より少し高い目の設定でなくてはなりません。

そして、少しの空室は、ソフトの充実、入居者へのサービスで埋めることで、より多くの収益をもたらします。




自動車では「トヨタのプリウス」ばかりが売れる時代です。公園や道路照明も「LED照明」に急速に代わりつつあります。アメリカでも、油田事故以来、石油依存から自然エネルギーへと大きく舵をきりました。確実に環境への意識がたかまっています。

さて、マンションの環境性能はどうでしょう?

国土交通省は「次世代省エネ基準」を定め、住宅、マンションの省エネ性を高めることを推奨しています。これから建設する賃貸マンションにも当然「環境性能」が求められていきます。

省エネ性能に優れた賃貸マンションは、入居者さまの光熱費の負担を少なくします。お財布に優しいマンションとして、喜んで頂けます。




住宅建設と賃貸経営に関わっての税金のことは、多くの情報が開示されていますし、個々の事情によってさまざまです。消費税・印紙税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などには、減税の恩恵を受けることができるさまざまな特例措置があります。節税のためには、建築を始める前から税金対策が必要な場合もあります。建設前に十分な調べておきましょう。

基本的には、マンション建設においては、優遇措置を上手く利用し消費税還付のことも検討します。マンション経営の税金は、土地の更地維持・駐車場経営などより複雑ですが上手く運営すれば、大きな節税効果はありますので、しっかり節税してキャッシュフローを作る事が経営の安定には大切です。

マンション建設と賃貸経営に関わる税金
建物を建てる時

□印紙税……建築請負工事契約書や銀行等と結ぶ金銭消費貸借契約証書作成時に課税
□登録免許税……不動産を取得して、登録する時にかかる
□不動産取得税……土地や建物を取得(新築、購入)した時にかかる

経営を始めると

□所得税・住民税……マンション経営で得た所得に対してかかる
□事業税……マンション経営も規模が大きくなるとかかる
□固定資産税・都市計画税……不動産を所有しているとかかる




マンション経営は会社の経営と同じです。会社は資本金を元に銀行から事業資金を借りその資金を物品やサービスに代えて利益を出すものです。あなたの所有する土地は資本金です。それを担保に銀行からお金を借りて建物を建て、住まいの提供サービスに代えて利益を得るという構図も一緒です。

社長は何でも出来ないと務まりません。マーケティングから営業、経理、経営戦略などのすべてです。

多くのオーナーさんは賃貸経営のノウハウなど知らないし、別に仕事もあるしで、「管理」や「運営」を不動産業者などに託そうとします。

あなたは経営者です。「託す」のではなく「管理」するという視点で賃貸経営を考えてください。

入居率低下も家賃変動のリスクも金利の上昇リスクも、最後はあなたが負うことになると肝に命じてください。




あなたが不動産会社に「すべてを託す」ということは戦いを一時避けたことです。言いかえれば「和解条約」を結んだことになります。一歩退いて何年かは平和が続くかも知れません。しかし「一歩退いた」ということは「利益が減った」ということです。

もし、戦いを挑むならさまざまな武器・兵器を用意して不動産会社に乗り込むことになります。(武器や兵器とは、近隣のマンションとはちょっと異なるサービスや特徴のこと)

そして、しっかりと物件の特徴を理解してもらい、内覧時にアピールしてもらう必要があります。

不動産屋の店先には、数多くの「物件案内」が貼ってあります。不動産屋も当然あなたから広告料をいただくわけですから、あなたの広告も貼ります。

その時、あなたは、あなたの物件の何をアピールしますか?

近所の物件とは違うと「自慢」できる事が大切になってきます。



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